Mise à jour : octobre 2026 · Définitions vérifiées sur Wikifin (FSMA) et les textes belges en vigueur
Ce lexique explique en quelques lignes les 37 termes que vous rencontrerez en demandant un crédit hypothécaire ou un refinancement en Belgique : quotité, mainlevée, indemnité de remploi, avenant, reprise d’encours, taux seuil, TAEG, DSTI. Il est rédigé par Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire à Bruxelles, et mis à jour quand la règle change. Chaque définition renvoie vers la page qui détaille le sujet.
L’acte authentique est un acte reçu par un notaire, qui lui donne une force probante et exécutoire. En crédit hypothécaire, l’hypothèque est constituée par acte authentique : c’est le moment où la banque, l’emprunteur et le notaire signent, après l’offre de crédit.
Apport personnel
L’apport personnel est la somme que vous financez avec vos propres moyens, sans emprunter. Il couvre en général une partie du prix et les frais d’achat. Plus l’apport est élevé, plus le risque pour la banque diminue, ce qui peut améliorer les conditions proposées.
L’assurance solde restant dû est une assurance qui rembourse tout ou partie du capital restant dû à la banque en cas de décès de l’emprunteur. Les banques l’exigent souvent. Elle peut être souscrite auprès de la banque ou d’un assureur, et son coût varie selon l’âge, la santé et le capital assuré.
Un avenant est un document qui modifie un contrat existant sans le remplacer. Depuis le 10 juin 2024, une banque qui adapte le taux ou la durée d’un crédit hypothécaire en cours doit passer par un avenant, plutôt que par un nouveau contrat de crédit.
L’avertissement-extrait de rôle est le document par lequel l’administration fiscale belge communique le calcul de l’impôt des personnes physiques. Pour un indépendant, c’est la pièce de référence : la banque y lit le revenu net imposable des dernières années pour estimer la capacité d’emprunt.
Les mots du crédit hypothécaire, expliqués simplement.
C
Capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est le montant maximal qu’une banque accepte de vous prêter, compte tenu de vos revenus, de vos charges, de vos crédits en cours et de son propre barème. Elle diffère d’une banque à l’autre pour un même ménage.
Le capital restant dû est la partie du capital emprunté que vous n’avez pas encore remboursée. Il se lit dans le tableau d’amortissement et sert de base au calcul d’un refinancement, d’une indemnité de remploi ou de votre quotité actuelle.
La Centrale des crédits aux particuliers est le registre tenu par la Banque nationale de Belgique, qui recense les crédits à la consommation et les crédits hypothécaires des particuliers, ainsi que les éventuels défauts de paiement. Les banques la consultent avant d’accorder un crédit.
Le compromis de vente est la convention signée entre vendeur et acheteur, qui fixe le bien, le prix et les conditions de la vente avant l’acte authentique. Il engage les deux parties : il vaut mieux consulter son courtier et son notaire avant de le signer.
La condition suspensive d’obtention de crédit est une clause du compromis de vente qui permet à l’acheteur de se dégager sans pénalité si aucune banque n’accepte de financer l’achat dans le délai prévu. Son délai et sa rédaction doivent être choisis avec soin.
Un courtier en crédit hypothécaire est un intermédiaire indépendant, inscrit auprès de la FSMA, qui compare les offres de plusieurs banques, prépare le dossier de l’emprunteur et le présente aux prêteurs. Il ne prête pas d’argent lui-même : c’est la banque qui décide.
Le crédit pont est un crédit de courte durée qui permet d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien. Il couvre la période de transition et se rembourse avec le produit de la vente. Les banques l’étudient selon la valeur du bien à vendre et la capacité de l’emprunteur.
Le DSTI, pour « debt service to income », est le rapport entre l’ensemble des mensualités de crédit d’un ménage et ses revenus nets. Les banques l’utilisent pour mesurer la charge d’endettement et adaptent leur décision selon sa valeur et le profil de l’emprunteur.
La durée restante est le nombre d’années ou de mensualités qu’il reste à payer sur un crédit. Elle compte dans la rentabilité d’un refinancement : plus elle est longue, plus une baisse de taux a le temps de couvrir les frais de l’opération.
L’estimation du bien est la valeur que la banque retient pour calculer votre quotité. Elle peut venir d’une expertise, d’un avis d’agence ou d’une estimation statistique, et peut différer du prix d’achat. Elle change après des travaux ou une évolution du marché.
Les frais de dossier sont les frais administratifs facturés par la banque pour traiter une demande de crédit. Lors d’un refinancement dans la même banque par avenant, ils sont plafonnés à 175 € depuis le 10 juin 2024.
La FSMA est l’Autorité des services et marchés financiers, le contrôleur financier belge. Elle tient le registre des intermédiaires en crédit hypothécaire : un courtier doit y être inscrit pour exercer. Son site éducatif, Wikifin, explique le crédit en termes simples.
Une garantie complémentaire est une sûreté supplémentaire offerte à la banque, par exemple une hypothèque sur un autre bien, qui peut appartenir à l’emprunteur ou à un proche. Elle peut permettre de financer au-delà du prix d’achat, sous réserve d’acceptation par la banque.
L’hypothèque est une garantie réelle qui permet à la banque de faire vendre le bien si le crédit n’est pas remboursé. Elle est inscrite sur le bien par acte notarié, puis radiée par mainlevée une fois le crédit remboursé.
L’indemnité de remploi est la somme qu’une banque peut réclamer quand un crédit est remboursé avant son terme. Elle est plafonnée à trois mois d’intérêts sur le capital restant dû, et n’est plus due depuis le 10 juin 2024 quand le refinancement se fait dans la même banque.
La mainlevée est l’acte notarié par lequel la banque consent à la radiation de l’hypothèque inscrite sur le bien. Elle est nécessaire quand le crédit est remboursé, notamment lors d’un changement de banque, et entraîne des frais.
Le mandat hypothécaire est une procuration par laquelle l’emprunteur autorise la banque à inscrire une hypothèque plus tard, si elle le juge nécessaire. Il coûte moins cher qu’une inscription immédiate mais offre à la banque une sécurité moindre ; toutes les banques ne l’acceptent pas.
La mensualité est la somme versée chaque mois à la banque. Elle comprend une part de capital et une part d’intérêts, dont la répartition évolue au fil du temps, et peut inclure l’assurance. Elle reste constante avec un taux fixe et peut varier avec un taux variable.
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Offre de crédit
L’offre de crédit est le document par lequel la banque s’engage, aux conditions écrites, à vous prêter une somme déterminée. Elle précise le taux, la durée, les frais et les garanties. Sa signature précède l’acte authentique chez le notaire.
Le PEB est le certificat de performance énergétique d’un bâtiment. Il influence la valeur du bien, le budget de travaux à prévoir et parfois les conditions d’un crédit : certaines banques proposent des conditions plus favorables aux biens économes en énergie.
La quotité, ou « loan to value », est le rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien. 200 000 € empruntés pour un bien de 250 000 € donnent une quotité de 80 %. Plus elle est basse, moins la banque prend de risque, et meilleures sont en général les conditions.
Le rachat de parts est l’opération par laquelle un indivisaire rachète la part de l’autre, par exemple lors d’une séparation, pour devenir seul propriétaire. La somme versée à l’autre s’appelle la soulte ; elle peut être financée par un crédit hypothécaire.
Le refinancement hypothécaire est le remplacement d’un crédit hypothécaire en cours par un nouveau crédit, dans la même banque ou dans une autre, pour obtenir un meilleur taux, changer la durée ou regrouper d’autres crédits. Il n’est intéressant que si l’économie dépasse les frais.
Le regroupement de crédits consiste à intégrer plusieurs crédits en cours dans un seul nouveau crédit, avec une seule mensualité. Chez Hypoprime, il se fait uniquement dans le cadre d’un refinancement hypothécaire ; il peut allonger la durée et donc le coût total.
Le remboursement anticipé est le fait de rembourser tout ou partie d’un crédit avant son terme, par exemple lors d’une vente ou d’un refinancement. Il peut donner lieu à une indemnité de remploi si le contrat la prévoit.
La reprise d’encours est un nouveau crédit accordé par votre banque, qui réutilise le capital déjà remboursé sous l’hypothèque existante, sans nouvel acte notarié. Elle sert souvent à financer des travaux.
La soulte est la somme qu’un copropriétaire verse aux autres pour racheter leur part d’un bien, après une séparation, un divorce ou une succession. Elle se calcule en général sur la valeur nette du bien, c’est-à-dire sa valeur moins le capital restant dû, multipliée par la part rachetée.
Le tableau d’amortissement est le calendrier de remboursement d’un crédit, mensualité par mensualité. Il montre la part de capital et d’intérêts de chaque échéance, ainsi que le capital restant dû après chacune. Il est annexé à votre offre ou à votre acte.
Le TAEG, ou taux annuel effectif global, exprime le coût total annuel d’un crédit : intérêts, frais de dossier et autres frais obligatoires. Il permet de comparer des offres entre elles, mieux que le seul taux d’intérêt.
Taux fixe
Un taux fixe est un taux d’intérêt qui ne change pas pendant la durée convenue du crédit : la mensualité reste identique. Il protège contre la hausse des taux mais ne profite pas d’une baisse, sauf renégociation.
Le taux seuil est le taux en dessous duquel un refinancement devient rentable, c’est-à-dire où l’économie d’intérêts sur la durée restante dépasse les frais de l’opération. Notre calculateur le donne pour votre crédit.
Un taux variable est un taux d’intérêt révisé à intervalles fixés au contrat, selon un indice de référence. En Belgique, il ne peut jamais dépasser le double du taux initial, et il ne peut pas augmenter de plus d’un point par an pendant les trois premières années.
Page rédigée par Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire à Bruxelles. Contenu informatif : les règles citées (notamment celles de juin 2024) ont été vérifiées en octobre 2026 sur Wikifin et dans la presse spécialisée, et peuvent évoluer. Ni une offre de crédit ni un conseil juridique. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
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