Crédit rachat de parts et soulte en Belgique

En bref

Un crédit rachat de parts vous permet de devenir seul propriétaire d’un bien détenu à plusieurs (séparation, divorce, succession) en finançant la soulte versée à l’autre propriétaire. S’il reste un crédit en cours, le nouveau crédit le rembourse en général et le remplace, à votre seul nom. Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire inscrit à la FSMA, compare 7 banques et présente votre dossier ; l’étude est gratuite, le courtier étant rémunéré par la banque si le crédit se conclut.

Le crédit rachat de parts : à quoi sert-il ?

Un crédit rachat de parts vous permet de devenir seul propriétaire d'un bien que vous détenez à plusieurs. Concrètement, vous rachetez la part de l'autre propriétaire. Vous lui versez alors une somme, appelée soulte.

Cette situation se présente surtout dans trois cas : une séparation, un divorce ou une succession entre héritiers. Dans chaque cas, un acte notarié règle ensuite le partage.

Crédit rachat de parts : séparation, divorce ou succession

• Après une séparation : vous gardez la maison familiale et vous rachetez la part de votre ex-conjoint ou ex-cohabitant.
• Après une succession : vous rachetez les parts de vos frères et sœurs ou des autres héritiers.
• Entre copropriétaires : vous sortez d'une indivision et vous devenez seul propriétaire.

Dans tous les cas, il faut d'abord l'accord des autres propriétaires, puis un acte de partage chez le notaire. Le notaire calcule aussi les droits de partage, qui remplacent en principe les droits d'enregistrement d'une vente classique.

Comment calculer la soulte d’un rachat de parts ?

La soulte est la somme versée à l’autre propriétaire pour racheter sa part. Le calcul de base part de la valeur actuelle du bien, retire le capital qui reste dû sur le crédit commun, puis applique la part de l’autre propriétaire.

Exemple après une séparation (deux propriétaires à 50 %) :

• valeur estimée du bien : 320 000 € ;
• capital restant dû sur le crédit commun : 140 000 € ;
• valeur nette : 320 000 − 140 000 = 180 000 € ;
• soulte à verser : 180 000 × 50 % = 90 000 € ;
• montant à financer : 90 000 € de soulte + 140 000 € pour rembourser le crédit en cours = 230 000 €, plus les frais de l’acte de partage et de l’acte de crédit.

Après une succession, on applique la quote-part de chaque héritier : si vous rachetez les parts de deux frères et sœurs sur trois héritiers, la soulte vaut deux tiers de la valeur nette. La valeur du bien se fixe d’un commun accord ou par une estimation (agent immobilier, expert, notaire) ; la banque fait sa propre expertise, qui détermine la quotité du nouveau crédit.

Le notaire reprend ce calcul dans l’acte de partage. De notre côté, nous vérifions que le montant total (soulte, reprise du crédit, frais) reste finançable avec vos seuls revenus. Si le crédit en cours le permet, une reprise d’encours peut réduire les frais ; les termes techniques sont expliqués dans notre lexique du crédit hypothécaire.

Votre capacité d'emprunt avec un seul revenu

Le point clé d'un crédit rachat de parts, c'est souvent votre capacité à rembourser seul. Auparavant, deux revenus finançaient parfois le bien. Désormais, la banque analyse donc votre budget avec vos seuls revenus.

C'est pourquoi le choix de la banque compte beaucoup : certaines calculent votre capacité d'emprunt de manière plus favorable que d'autres. Commencez donc par calculer votre capacité d'emprunt, puis parlons de votre dossier.

Crédit rachat de parts : les règles belges à connaître

En Belgique, un rachat de parts passe toujours par le notaire. Ainsi, trois règles méritent votre attention avant de demander le crédit.

• Droit de partage : le partage d'un bien entre copropriétaires donne lieu à un droit de partage, au lieu des droits d'enregistrement d'une vente. Son taux dépend de la région, et votre notaire le calcule.
• Époux ou cohabitants : pour des époux, le rachat s'inscrit dans la liquidation du régime matrimonial. Pour des cohabitants, il s'inscrit dans le partage de leur indivision.
• Ancien crédit : quand le nouveau crédit rembourse l'ancien, votre ex-partenaire n'a plus d'engagement envers la banque pour ce crédit.

Crédit rachat de parts : pourquoi passer par un courtier

Un rachat de parts mêle souvent émotion, calendrier serré et questions juridiques. Nous vous aidons donc à garder une vue claire du budget : soulte, solde du crédit en cours, frais d'acte et nouvelle mensualité.

Ensuite, nous comparons 7 banques, nous présentons votre dossier aux plus adaptées et nous négocions les conditions, pour de meilleures chances d'acceptation. Par ailleurs, si vous avez d'autres crédits, un refinancement hypothécaire peut parfois les regrouper dans la même opération.

Comment se déroule votre demande

Un seul interlocuteur pour analyser, monter et défendre votre dossier.

Questions fréquentes sur le crédit rachat de parts

À lire aussi : la reprise d’encours, quand un crédit en cours peut être réutilisé, et refinancer dans sa banque ou changer de banque.

Page rédigée par Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire à Bruxelles. Le financement d'un rachat de parts dépend de votre profil, de la valeur du bien et de la politique des banques ; les frais restent à prévoir. Une analyse complète est indispensable. Attention, emprunter de l'argent coûte aussi de l'argent.