Financer les frais de notaire : crédit jusqu'à 125 %

Mise à jour : octobre 2026 · Sources : Wikifin (FSMA) et registre de la FSMA. Voir aussi : lexique du crédit hypothécaire · choisir son courtier.

Le crédit 125 % : comment ça fonctionne ?

Sans garantie supplémentaire, les banques financent en principe au maximum le prix d'achat du bien. Les droits d'enregistrement, les frais de notaire et les frais du crédit doivent alors venir de votre épargne.

Avec une garantie complémentaire, le calcul change. La banque compare le montant du crédit à la valeur de tous les biens mis en hypothèque. Un second bien, le vôtre ou celui d'un proche, réduit donc la part du crédit dans la valeur totale. Le financement peut alors couvrir les frais de notaire, et même des travaux, jusqu'à 125 % du prix d'achat.

Pour qui ?

• Les jeunes qui achètent leur premier logement : vos revenus permettent de rembourser, mais votre épargne ne couvre pas encore les frais. Un parent ou un proche peut mettre son bien en garantie.
• Les propriétaires qui investissent : votre logement actuel sert de garantie pour acheter un bien à louer, sans immobiliser toute votre épargne.
• Les acheteurs avec des travaux : le crédit finance l'achat, les frais et la rénovation dans un seul dossier.

Attention aux droits d'enregistrement : si vous restez propriétaire d'un autre logement, les réductions régionales ne s'appliquent en principe pas. Comptez alors 12 % en Flandre et 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie. Votre notaire vérifie votre cas, et notre simulateur de frais de notaire vous donne une première estimation.

Un exemple chiffré

Prenons un investisseur qui achète un appartement à louer à Bruxelles, en gardant sa maison. Exemple simplifié, frais arrondis :

• Prix d'achat : 250 000 €.
• Droits d'enregistrement : 31 250 € (12,5 %, sans réduction).
• Frais de notaire et acte de crédit : environ 9 000 €.
• Total à financer : 290 250 €, soit 116 % du prix d'achat.

En garantie, il apporte aussi sa maison, estimée à 350 000 €, sur laquelle il reste 100 000 € de crédit. La banque compare alors l'ensemble des crédits, 390 250 €, à la valeur des deux biens, 600 000 €. Le rapport tombe à 65 %, un niveau que les banques peuvent accepter selon leur politique et vos revenus.

Le bien d'un proche en garantie : ce qu'il faut savoir

Un parent ou un proche peut mettre son bien en hypothèque pour votre crédit, sans devenir emprunteur. C'est un geste fort, qui doit être bien compris.

• Il ne paie pas vos mensualités, mais son bien répond de votre crédit : en cas de défaut de remboursement, la banque peut faire valoir son hypothèque sur ce bien.
• Il signe chez le notaire, en même temps que l'acte de crédit, après avoir reçu toutes les informations.
• Son propre crédit compte : si son bien est déjà hypothéqué, seule la valeur restante sert de garantie.
• La garantie peut parfois être levée plus tard, quand le capital restant dû a assez baissé, avec l'accord de la banque et des frais de mainlevée.

Nous expliquons ces points à chacun avant toute signature. Votre notaire reste aussi à votre disposition pour en parler.

Les coûts à prévoir

Un crédit plus élevé coûte plus cher. D'abord, les intérêts portent aussi sur les frais financés, pendant toute la durée du crédit. Ensuite, l'hypothèque sur deux biens augmente les frais de l'acte de crédit. Enfin, la banque peut faire expertiser les deux biens.

C'est pourquoi nous comparons toujours deux scénarios : avec et sans financement des frais. Vous choisissez ensuite en connaissant le coût réel de chaque option.

Pourquoi passer par un courtier

Toutes les banques n'acceptent pas une garantie complémentaire, et pas aux mêmes conditions. Nous comparons donc 7 banques, nous montons le dossier complet, avec les deux biens et vos revenus, puis nous négocions les conditions pour vous donner les meilleures chances d'acceptation.

Pour un premier ordre de grandeur, utilisez notre simulateur de crédit. Vous préparez un achat pour louer ? Lisez aussi notre page sur le crédit pour investissement locatif.

Comment se déroule votre demande

Un seul interlocuteur pour analyser, monter et défendre votre dossier.

Questions fréquentes sur le crédit 125 %

À lire aussi : plus tard, quand le solde a baissé et que le bien a pris de la valeur, un refinancement peut parfois améliorer vos conditions : refinancer un crédit à 100 % avec une meilleure quotité.

Page rédigée par Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire à Bruxelles. Un financement jusqu'à 125 % demande une garantie hypothécaire complémentaire et dépend de votre profil, de la valeur des biens mis en garantie et de la politique des banques ; il reste soumis à l'acceptation de la banque. Une analyse complète est indispensable. Attention, emprunter de l'argent coûte aussi de l'argent.