Prenons rendez-vous
Laissez-nous vos coordonnées : un courtier vous rappelle au moment qui vous convient. Gratuit et sans engagement.
Vos coordonnées servent uniquement à vous recontacter au sujet de votre demande. Politique de confidentialité
Mise à jour : octobre 2026
Vous avez emprunté 100 % du prix de votre bien, avec un taux majoré et des conditions serrées ? Quelques années plus tard, vous avez remboursé du capital et votre bien a pris de la valeur : votre quotité a baissé, et avec elle le risque pour la banque. C’est le moment de renégocier et de refinancer à meilleure quotité. Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire à Bruxelles, recalcule votre quotité et présente votre dossier aux banques qui la récompensent.
Exemple illustratif calculé sur 25 ans à 3,9 % ; détail plus bas. Les seuils de quotité varient selon les banques.
La quotité, ou « loan to value », est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. À 80 %, la banque prête 200 000 € sur un bien de 250 000 €. À 100 %, elle prête la totalité du prix. Plus la quotité est élevée, plus le risque est grand pour la banque, qui le répercute dans son taux et ses conditions : taux majoré, assurance renforcée, parfois une garantie complémentaire.
Quand vous avez acheté avec peu ou pas d’apport, vous avez probablement accepté cette majoration faute de choix. Elle n’est pas gravée dans le marbre : la quotité se recalcule à tout moment, et une banque, la vôtre ou une autre, peut vous appliquer la grille correspondant à votre situation d’aujourd’hui.
Vous remboursez du capital : chaque mensualité réduit le capital restant dû. Sur un crédit de 250 000 € à 3,9 % sur 25 ans, environ 25 600 € sont remboursés après quatre ans.
Votre bien prend de la valeur : rénovation, amélioration du PEB, évolution du quartier ou du marché. Une estimation récente, par un expert ou une agence, remplace le prix d’achat dans le calcul.
Votre profil s’est renforcé : revenus en hausse, crédits à la consommation soldés, épargne reconstituée. Les banques y sont sensibles autant qu’à la quotité.
Évolution de la quotité dans notre exemple
Capital restant dû ÷ valeur estimée du bien. Valeurs illustratives.
Achat d’un appartement à 250 000 € financé à 100 %, sur 25 ans, à un taux illustratif de 3,9 % : mensualité d’environ 1 306 €. Quatre ans plus tard, le capital restant dû est d’environ 224 400 €. Le bien, rénové, est estimé à 270 000 € : la quotité est tombée à 83 %. Une banque peut désormais proposer sa grille « moins de 90 % ».
| Scénario (21 ans restants) | Taux (illustratif) | Mensualité | Frais | Économie nette |
|---|---|---|---|---|
| Rester | 3,90 % | 1 306 € | 0 € | 0 € |
| Avenant dans votre banque | 3,50 % | 1 259 € | 175 € | ≈ 11 700 € |
| Changer de banque | 3,40 % | 1 247 € | ≈ 9 400 € | ≈ 5 400 € |
Frais externes avec les barèmes notariaux 2026 : indemnité 2 188 €, mainlevée 1 255 €, acte 5 610 €, dossier 350 €. Taux illustratifs, ni une offre ni une prévision.
Lecture : à écart de taux modéré, l’avenant dans votre banque l’emporte nettement, car il ne coûte presque rien. Le changement de banque devient préférable si l’écart dépasse environ 0,5 point de plus, ou si vous voulez en profiter pour intégrer d’autres crédits ou revoir la durée. L’offre concurrente sert dans tous les cas : c’est elle qui fait bouger votre banque.
C’est l’enjeu principal : une quotité sous 90 %, puis sous 80 %, ouvre de meilleures grilles chez plusieurs banques. Le gain exact dépend de la banque et de votre profil.
Si un bien de vos parents ou un autre bien a été hypothéqué pour couvrir le dépassement, une quotité revenue sous 100 % permet souvent de demander la libération de cette garantie, par mainlevée.
Une couverture à 100 % imposée au départ peut parfois être ramenée à un niveau plus bas, et le capital assuré a diminué : la prime aussi, potentiellement.
Un refinancement est l’occasion de raccourcir la durée si votre budget le permet, ou d’intégrer un prêt auto dans un regroupement de crédits.
La banque ne retient pas votre impression de la valeur du bien, mais une estimation : expertise, avis d’agence ou, chez certaines banques, estimation statistique. Si vous avez rénové, rassemblez les factures et le nouveau certificat PEB. Nous vous disons quelle forme d’estimation chaque banque accepte.
Relecture de votre crédit : taux, quotité d’origine, garanties, assurance, date de révision éventuelle.
Quotité actuelle : capital restant dû et valeur estimée. Nous indiquons si vous franchissez un seuil utile, ou dans combien de mois vous le ferez.
Calcul de rentabilité : avenant ou changement de banque, frais compris, avec le taux à partir duquel l’opération est gagnante.
Comparaison de 7 banques : nous présentons votre dossier aux prêteurs qui valorisent votre nouvelle quotité et vous remettons une offre écrite.
L’étude est gratuite et sans engagement ; la banque rémunère le courtier si le crédit se conclut. Une baisse de taux n’est jamais garantie, mais un dossier qui démontre une quotité réduite et un profil solide a les meilleures chances d’acceptation.
Le rapport entre le capital emprunté, ou restant dû, et la valeur du bien. 200 000 € sur un bien de 250 000 € donnent 80 %. Plus elle est basse, moins la banque prend de risque, et meilleures sont en général les conditions.
Les premières années remboursent peu de capital, mais la valeur du bien peut évoluer dès la première rénovation. Dans notre exemple, quatre ans suffisent pour passer de 100 % à 83 %. Une estimation récente est la clé.
Non. Rien ne l’y oblige et elle ne recalcule pas votre quotité d’elle-même. C’est à vous de demander, chiffres et estimation à l’appui, idéalement avec une offre concurrente.
Souvent, oui, lorsque la quotité sur votre propre bien repasse sous le seuil accepté par la banque. Il faut un acte de mainlevée pour cette garantie, dont le coût est modeste au regard de la tranquillité retrouvée. La banque reste libre d’accepter.
Pas nécessairement. Depuis le 10 juin 2024, votre banque peut adapter votre taux par avenant pour 175 € au plus. Si elle refuse ou propose trop peu, le changement de banque se calcule frais compris. Voir refinancer dans sa banque ou changer de banque.
Environ 9 400 € pour 224 000 € restant dus dans notre exemple : indemnité de remploi, mainlevée, acte du nouveau crédit, frais de dossier. Détail sur frais de refinancement.
Nous recalculons votre quotité, chiffrons l’économie et obtenons une offre écrite auprès de 7 banques. Étude gratuite, réponse en 24 à 48 h.
Page rédigée par Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire à Bruxelles. Contenu informatif : les seuils de quotité et les grilles varient selon les banques et évoluent. Les montants sont des exemples illustratifs, ni une offre de crédit ni une promesse de taux. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Vous voulez savoir si un refinancement vous fait gagner de l’argent, et combien ?
Nous calculons vos frais, comparons 7 banques et vous remettons une offre écrite, sans engagement.
Laissez-nous vos coordonnées : un courtier vous rappelle au moment qui vous convient. Gratuit et sans engagement.
Vos coordonnées servent uniquement à vous recontacter au sujet de votre demande. Politique de confidentialité
Achat, projet neuf, investissement, terrain, refinancement, crédit pont ou rachat de parts : choisissez le guide adapté à votre projet.
Budget réel, documents à demander, garanties et frais : les bons réflexes avant de signer. 7 guides, édition 2026, gratuits.