Mis à jour le 19 octobre 2026. Les conditions pour acheter sans apport varient selon les banques et évoluent régulièrement.
Acheter sans apport est possible en Belgique, mais pas pour tous les dossiers. Un crédit à 100 % finance le prix du bien. Les frais d’achat (droits d’enregistrement, notaire) restent à votre charge. Ce qui compte, c’est votre profil, votre bien et la banque choisie.
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Acheter un bien immobilier sans apport ? C’est possible chez Hypoprime !
Chez Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire à Bruxelles, nous étudions les dossiers d’acheteurs qui n’ont pas d’épargne à mettre dans le bien. Nous comparons plusieurs banques partenaires pour trouver celle dont la politique correspond à votre profil, puis nous présentons votre dossier de façon claire et complète.
Nous ne pouvons pas garantir l’acceptation d’un dossier. En revanche, bien préparé et présenté à la bonne banque, il a de meilleures chances d’aboutir.
C’est quoi, exactement, « acheter sans apport » ?
Acheter sans apport signifie financer 100 % du prix d’achat avec un crédit hypothécaire, sans mettre d’argent personnel dans le bien lui-même.
Sans apport ne veut pas dire sans argent
- Le crédit couvre le prix du bien.
- Les frais d’achat restent à votre charge : droits d’enregistrement, honoraires du notaire, frais de dossier. Selon la Région et votre situation, ils représentent plusieurs pourcents du prix.
- Gardez aussi une petite réserve pour l’emménagement et les imprévus.
Estimez-les avec le simulateur de frais de notaire.
La quotité : le concept clé à comprendre
La quotité est la part du prix (ou de la valeur) du bien que la banque accepte de prêter. À 90 %, vous financez 90 % du bien et vous apportez le reste. À 100 %, la banque finance l’ensemble du prix.
La Banque nationale de Belgique demande aux banques de limiter les quotités élevées, tout en laissant une marge d’exception, notamment pour les premiers achats. Chaque banque fixe donc sa propre politique : c’est pourquoi le choix du prêteur peut faire la différence entre un accord et un refus.
Exemple : un bien à 250 000 €
Exemple illustratif, hors frais d’achat. Ce n’est pas une offre de crédit.
Qui peut obtenir un crédit hypothécaire sans apport ?
Les banques regardent surtout la solidité du dossier. Les profils qui ont le plus de chances :
Les primo-acquéreurs qui achètent leur résidence principale, souvent mieux accueillis que les autres.
Les revenus stables et confortables : contrat à durée indéterminée, ancienneté, ou activité indépendante bien établie.
Les jeunes professionnels dont les revenus devraient progresser.
Un bien acheté sous sa valeur d’expertise : si le prix est inférieur à la valeur estimée par la banque, la quotité réelle baisse.
4 solutions concrètes pour acheter sans apport
Le prêt à 100 % classique
La banque finance l’intégralité du prix d’achat. C’est la solution la plus directe, mais elle est réservée aux dossiers solides, et toutes les banques ne l’acceptent pas.
À savoir
Les frais d’achat restent à votre charge.
La garantie complémentaire sur un autre bien
Vous (ou un proche) donnez en garantie un autre bien immobilier. La banque est rassurée : le crédit peut alors financer aussi les frais de notaire, jusqu’à 125 % du prix d’achat (voir le crédit 125 %). La garantie peut souvent être levée après plusieurs années.
À savoir
Le bien donné en garantie est engagé tant que la garantie existe.
La caution ou le co-emprunteur
Une personne de confiance renforce le dossier par sa propre capacité financière.
À savoir
L’engagement est réel : si l’emprunt n’est plus remboursé, la caution ou le co-emprunteur peut être tenu de payer.
Le crédit sur la valeur expertisée
Si la valeur expertisée du bien dépasse le prix d’achat, la quotité calculée sur la valeur est plus basse. Exemple : un bien acheté 230 000 € et expertisé à 260 000 € financé à 230 000 €, soit environ 88 % de sa valeur.
À savoir
La valeur retenue dépend de l’expert de la banque.
Sans apport : à quoi vous attendre ?
Un taux souvent un peu plus élevé, car la banque prend plus de risque.
Une analyse plus stricte de la stabilité de vos revenus et de votre historique bancaire.
Une mensualité plus haute, puisque vous empruntez davantage. Vérifiez qu’elle reste confortable dans votre budget.
Un risque en cas de refus : une demande refusée peut compliquer les suivantes. Mieux vaut préparer le dossier avant de le déposer.
Nos conseils pour maximiser vos chances
Assainissez vos comptes 3 à 6 mois avant : pas de découvert, pas de retard de paiement, des dépenses régulières.
Soldez les petits crédits et fermez les ouvertures de crédit inutilisées : même peu utilisées, elles peuvent réduire votre capacité d’emprunt.
Testez votre capacité avec notre simulateur de crédit avant de visiter.
Préparez un dossier complet : voir la checklist des documents.
Consultez un courtier avant de vous adresser à une banque. Il compare plusieurs prêteurs et évite de multiplier les demandes. Voir courtier ou banque.
Source officielle : Wikifin – Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit hypothécaire ?
Questions fréquentes
Peut-on financer aussi les frais de notaire sans apport ?
En principe, non. Notre crédit à 100 % couvre le prix d’achat du bien. Les frais d’achat (droits d’enregistrement, honoraires du notaire, frais de dossier) restent à votre charge. Il faut donc les prévoir en épargne, même si vous n’avez pas d’apport pour le bien.
Pour estimer ces frais, utilisez notre simulateur de frais de notaire ou lisez notre article sur les droits d’enregistrement et les frais de notaire.
Un apport, c’est combien en général ?
Beaucoup de banques apprécient un apport d’environ 10 % du prix, en plus des frais d’achat. Ce n’est pas une règle : cela dépend de la banque, de votre profil et du bien. Un apport plus faible, voire nul, reste possible dans certains dossiers solides.
Plus votre apport est élevé, plus vos options sont nombreuses et plus le taux proposé peut être favorable.
Emprunter sans apport coûte-t-il plus cher ?
Souvent, oui. Comme le risque est plus élevé pour la banque, le taux proposé est fréquemment un peu plus haut. Et comme vous empruntez davantage, vous payez aussi plus d’intérêts au total.
Le plus fiable est de comparer des offres chiffrées sur votre dossier. Vous pouvez commencer avec notre simulateur de crédit.
Les banques refusent-elles automatiquement sans apport ?
Non. Chaque banque applique sa propre politique : certaines acceptent plus facilement les quotités élevées que d’autres, surtout pour un premier achat en résidence principale avec des revenus stables. Aucune acceptation n’est garantie, mais le choix de la banque change souvent le résultat.
C’est pour cela qu’un courtier compare plusieurs prêteurs avant de déposer une demande. Voir aussi pourquoi passer par un courtier.
Vérifions ensemble, gratuitement
Dites-nous où vous en êtes. Nous regardons si un crédit à 100 % est réaliste pour votre dossier et nous vous répondons en 24 à 48 h.
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Article rédigé par Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire inscrit à la FSMA (n° 1019541561), à Bruxelles. Contenu informatif : les conditions dépendent de chaque banque et de chaque dossier, et ne constituent pas une offre de crédit. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
