Mis à jour le 19 octobre 2026. Les règles fiscales changent régulièrement : faites confirmer votre situation par votre notaire avant de signer.
Les droits d’enregistrement forment l’essentiel des frais d’un achat immobilier, et leur taux dépend de la Région. Pour une habitation propre et unique : 3 % en Wallonie, 2 % en Flandre, et 12,5 % à Bruxelles avec un abattement sur les 200 000 premiers euros. Pour un investissement, comptez environ 12 à 12,5 %.
Sources : be.brussels, Wallonie (FAQ de la réforme), notaire.be. Situation au 19 octobre 2026.
De quoi se composent les frais de notaire ?
Quand on parle de « frais de notaire », on désigne en réalité plusieurs coûts :
Les droits d’enregistrement (ou la TVA pour certains biens neufs) : c’est la part la plus importante, fixée par la Région.
Les honoraires du notaire, calculés selon un barème légal.
Les frais administratifs : recherches, extraits, certificats, formalités.
Les frais de l’acte de crédit si vous empruntez : un second acte, avec ses propres droits.
Droits d’enregistrement en 2026 : le tableau par Région
| Région | Habitation propre et unique | Autres achats (investissement, seconde résidence) |
|---|---|---|
| Bruxelles | 12,5 %, avec abattement sur les 200 000 premiers € (prix de 600 000 € maximum) | 12,5 % |
| Wallonie | 3 % (depuis le 1er janvier 2025) | 12,5 % |
| Flandre | 2 % (3 % annoncé pour les compromis dès 2027) | 12 % |
Les taux réduits sont soumis à conditions et peuvent évoluer. Vérifiez-les avec votre notaire.
Les règles région par région
Bruxelles
12,5 % moins un abattement
Les 200 000 premiers euros sont exonérés, soit une économie de 25 000 € au maximum, si le prix (frais compris) ne dépasse pas 600 000 €.
Conditions
Acheteur personne physique, logement en pleine propriété, aucun autre logement détenu au compromis (sauf vente dans les 2 ans), domicile principal dans les 3 ans et maintenu 5 ans. Si vous partez avant, le remboursement se fait au prorata.
Wallonie
3 % sur le prix hors frais
Le taux de 3 % s’applique à l’habitation propre et unique (logement existant ou construction) pour les actes passés depuis le 1er janvier 2025. Il a remplacé le chèque-habitat.
Conditions
Domicile dans les 3 ans (logement existant) et occupation pendant 3 ans. Si vous possédez déjà un logement, vous devez le vendre dans les 3 ans. Sinon, vous devez la différence avec le taux de 12,5 %.
Flandre
2 % pour l’habitation propre et unique
Pour les compromis conclus depuis le 1er janvier 2026, les conditions sont plus strictes.
Conditions
Domicile à l’adresse du bien dans les 3 ans après l’acte, et occupation d’au moins 1 an sans interruption, pour chaque acheteur. Taux normal : 12 %.
Bruxelles : un abattement complémentaire pour la rénovation énergétique
Depuis le 1er avril 2023, un abattement complémentaire de 25 000 € par classe PEB gagnée est possible, à condition de gagner au moins deux classes dans les 5 ans de l’acte. Le délai pour vous domicilier passe alors de 3 à 5 ans.
Voir notre guide sur le PEB et le crédit hypothécaire.
Flandre : une hausse à 3 % est annoncée
Selon notaire.be, le gouvernement flamand prévoit de porter le taux de 2 % à 3 % pour les compromis conclus à partir du 1er janvier 2027. La mesure doit encore être définitivement transposée dans la législation, et un compromis signé en 2026 garderait en principe le taux de 2 %. Règles de transition et preuves à garder : voyez notre article droits d’enregistrement 2027.
Si vous achetez en Flandre, parlez-en à votre notaire sans attendre. Notre page crédit hypothécaire en Flandre détaille les conditions.
Exemple chiffré : un bien à 300 000 €
| Région | Habitation propre et unique | Investissement |
|---|---|---|
| Bruxelles | 12 500 € | 37 500 € |
| Wallonie | 9 000 € | 37 500 € |
| Flandre | 6 000 € (9 000 € à 3 %) | 36 000 € |
Droits d’enregistrement seuls, hors honoraires, frais administratifs et acte de crédit. Exemple illustratif : votre situation peut donner un autre résultat.
L’acte de crédit hypothécaire : des frais en plus
Si vous empruntez, la banque prend une hypothèque sur le bien, ce qui donne lieu à un second acte. D’après notaire.be, il comprend :
Un droit d’enregistrement de 1 % sur le montant garanti par l’hypothèque.
Un droit d’hypothèque de 0,30 % sur la même base.
Une rétribution de l’État de 230 € ou 985 € selon le montant.
Les honoraires du notaire et des frais administratifs.
Le montant garanti correspond au capital augmenté d’accessoires, généralement fixés à 10 %. Pour un crédit de 250 000 €, l’hypothèque est donc inscrite pour environ 275 000 € : 1 % représente 2 750 € et 0,30 % représente 825 €, soit 3 575 € avant la rétribution et les honoraires. Le mandat hypothécaire peut réduire ces frais, si la banque l’accepte.
Logement neuf : la TVA remplace les droits d’enregistrement
Pour un logement neuf vendu par un professionnel, la TVA de 21 % s’applique en principe à la construction, à la place des droits d’enregistrement. Le terrain suit ses propres règles. Un taux de 6 % pour certaines opérations de démolition-reconstruction a existé, et son rétablissement a été annoncé : demandez à votre notaire ce qui s’applique à votre projet.
Qui paie quoi, et comment s’y préparer ?
À retenir pour votre budget
- Les frais d’achat s’ajoutent au prix. Notre crédit à 100 % couvre le prix du bien, pas les frais : prévoyez-les en épargne.
- Calculez-les avant de visiter, pas après avoir signé le compromis.
- Gardez aussi une réserve pour le déménagement et les imprévus.
- Un taux réduit n’est acquis que si vous respectez ses conditions (domicile, durée d’occupation, vente de l’ancien logement).
Questions fréquentes
Combien coûtent les droits d’enregistrement pour une maison à 300 000 € ?
Pour une habitation propre et unique, les droits d’enregistrement seuls s’élèvent à environ 12 500 € à Bruxelles (avec l’abattement), 9 000 € en Wallonie (3 %) et 6 000 € en Flandre (2 %). Pour un investissement, comptez environ 37 500 € à Bruxelles et en Wallonie, et 36 000 € en Flandre. À ces montants s’ajoutent les honoraires du notaire et les autres frais.
Puis-je bénéficier du taux réduit si je suis déjà propriétaire ?
Cela dépend de la Région. À Bruxelles, l’abattement n’est en principe pas accordé si vous possédez déjà entièrement un autre logement à la date du compromis, sauf si vous le vendez dans les 2 ans. En Wallonie, le taux de 3 % reste possible si vous vous engagez à vendre votre ancien logement dans les 3 ans. En Flandre, des règles particulières s’appliquent : demandez conseil à votre notaire avant de signer.
Quand faut-il payer les frais de notaire ?
Les droits d’enregistrement et les honoraires sont réglés par l’intermédiaire du notaire, au plus tard à la signature de l’acte. Le notaire vous indique le montant à verser avant l’acte. Prévoyez cette somme en épargne : ils ne sont pas financés par notre crédit à 100 %, qui couvre le prix d’achat du bien.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Non pour l’essentiel : les droits d’enregistrement sont fixés par la loi de chaque Région, et les honoraires du notaire suivent un barème légal. Votre marge de manœuvre se situe ailleurs : le prix d’achat, le choix de la Région et du type de bien, et le respect des conditions qui ouvrent droit aux taux réduits.
Combien coûte un investissement locatif en frais d’enregistrement ?
Le taux réduit est réservé à l’habitation propre et unique. Pour un investissement ou une seconde résidence, le taux normal s’applique : 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, 12 % en Flandre. Sur un bien à 300 000 €, cela représente environ 36 000 € à 37 500 € de droits, hors honoraires. Voir aussi notre page sur le crédit pour immeuble de rapport.
Comment calculer précisément mes frais ?
Le calcul dépend de la Région, du prix, du type de bien et de votre situation. Utilisez notre simulateur de frais de notaire pour une estimation, puis faites confirmer le montant exact par votre notaire.
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Article rédigé par Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire inscrit à la FSMA (n° 1019541561), à Bruxelles. Contenu informatif : les règles fiscales, énergétiques et bancaires évoluent et dépendent de chaque dossier. Ce texte ne constitue ni un conseil juridique ou fiscal ni une offre de crédit. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
