Mis à jour le 25 octobre 2026. Droits d’enregistrement 2027 : la hausse flamande n’est pas encore votée, faites valider votre cas par un notaire.
Droits d’enregistrement 2027 : seule la Flandre change. Pour l’habitation propre et unique, son taux doit passer de 2 % à 3 % au 1er janvier 2027. À Bruxelles, l’abattement de 200 000 € reste en place, et la Wallonie garde son taux de 3 %. En Flandre, c’est la date du compromis qui compte. Signé au plus tard le 31 décembre 2026, il garde en principe 2 %, même si l’acte suit en 2027. Voici les règles, les montants et la façon de préparer votre crédit hypothécaire. Vous achetez au nord du pays ? Voyez aussi notre guide pour acheter en Flandre.
Sources : VLABEL (position SP 26021) du 1er octobre 2026, notaire.be, Dewaele. Situation au 25 octobre 2026.
À retenir
- En 2027, seule la Flandre modifie ses droits d’enregistrement : 3 % au lieu de 2 % pour l’habitation propre et unique.
- La mesure figure dans un projet de décret approuvé en principe. Le Parlement flamand doit encore le voter.
- Un compromis signé au plus tard le 31 décembre 2026 garde en principe 2 %, même si l’acte a lieu en 2027.
- Une promesse réciproque d’achat et de vente ne suffit pas : la date de l’acte compte alors.
- Bruxelles (abattement de 200 000 €) et la Wallonie (3 %) n’annoncent aucun changement pour 2027.
Que changent les droits d’enregistrement en 2027 ?
En résumé, les droits d’enregistrement 2027 ne bougent que dans une seule Région. Le tableau compare l’achat d’une habitation propre et unique, conditions remplies.
| Région | Fin 2026 | En 2027 | Statut |
|---|---|---|---|
| Flandre | 2 % | 3 % | Annoncé, décret à voter |
| Wallonie | 3 % | 3 % | Aucun changement annoncé |
| Bruxelles | 12,5 % après un abattement de 200 000 € (prix jusqu’à 600 000 €) | Inchangé | Plafond de 800 000 € annoncé pour 2029 |
Sources : VLABEL (position SP 26021), notaire.be (Wallonie), notaire.be (Bruxelles), L-Post.
Le taux normal ne change pas non plus : 12 % en Flandre, 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie. Il concerne notamment l’investissement locatif et la seconde résidence. Pour le détail des frais, voyez notre guide des droits d’enregistrement et frais de notaire.
Flandre : pourquoi les droits d’enregistrement passent-ils à 3 % en 2027 ?
Le gouvernement flamand a annoncé la hausse dans sa déclaration de septembre 2026, avec son budget 2027. D’après Dewaele, elle figure dans un projet de décret-programme approuvé en principe. Le Parlement flamand doit encore le voter.
Le taux de 2 % ne s’applique que depuis le 1er janvier 2025. Auparavant, l’habitation propre et unique était taxée à 3 %. Autrement dit, la Flandre revient au taux de 2024.
Ce qui ne change pas en Flandre
- Les conditions du taux réduit : pleine propriété, achat par des personnes physiques, aucun autre logement, domiciliation dans les 3 ans puis au moins un an sur place.
- La réduction de 1 867 € pour une habitation modeste : prix jusqu’à 220 000 €, ou 240 000 € dans les villes-centres et la périphérie flamande.
- Le taux normal de 12 % pour un investissement ou une seconde résidence.
- L’obligation de rénovation : un logement acheté avec un PEB E ou F doit atteindre le label D dans les 6 ans, selon Test-Achats.
Compromis ou acte : quelle date compte pour les droits d’enregistrement 2027 ?
L’administration fiscale flamande (VLABEL) a publié sa position le 1er octobre 2026. Selon ce texte, la date de la convention de vente fixe le taux, et non celle de l’acte notarié.
Concrètement, le notaire indiquera dans l’acte que la vente a été conclue avant le 1er janvier 2027.
Les cas qui ne gardent pas le taux de 2 %
Une promesse réciproque d’achat et de vente : selon VLABEL, la vente ne naît qu’à la signature de l’acte. Un acte signé en 2027 coûte donc 3 %.
Un compromis signé à partir du 1er janvier 2027 : le taux de 3 % s’applique, si le décret est voté.
Un compromis sans preuve de date : en cas de doute sérieux, VLABEL peut demander des justificatifs.
Quelles preuves garder ?
VLABEL cite trois exemples de preuves :
- le paiement d’un acompte avant le 1er janvier 2027 ;
- une demande de crédit formelle, signée par l’acheteur et par la banque ;
- la date à laquelle le notaire a commencé ses recherches préalables.
Pour les actes passés après le 30 avril 2027, ces preuves seront demandées systématiquement. Gardez donc chaque document daté.
Une position encore provisoire
La position de VLABEL repose sur une annonce du gouvernement. Elle vaut tant que le décret ne prévoit pas une autre règle. Faites donc relire votre compromis par votre notaire avant de signer, d’autant que notaire.be rappelle que la mesure n’est pas encore inscrite dans la loi.
Combien coûtent les droits d’enregistrement 2027 en Flandre ?
La hausse d’un point coûte 1 % du prix. Voici quelques exemples, hors réduction pour habitation modeste et hors frais de notaire :
| Prix du bien | À 2 % (compromis 2026) | À 3 % (compromis 2027) | Différence |
|---|---|---|---|
| 250 000 € | 5 000 € | 7 500 € | + 2 500 € |
| 300 000 € | 6 000 € | 9 000 € | + 3 000 € |
| 350 000 € | 7 000 € | 10 500 € | + 3 500 € |
| 400 000 € | 8 000 € | 12 000 € | + 4 000 € |
| 500 000 € | 10 000 € | 15 000 € | + 5 000 € |
Calcul : prix × taux. Ces droits se paient à l’achat, en plus de l’apport et des frais de notaire.
Bruxelles, Flandre ou Wallonie : où paie-t-on le moins en 2027 ?
Avec un taux de 3 %, la Flandre rejoint la Wallonie. Bruxelles fonctionne autrement : l’abattement exonère les 200 000 premiers euros, puis le taux de 12,5 % s’applique au reste du prix.
Droits d’enregistrement pour une habitation propre et unique de 350 000 €
Conditions du taux réduit ou de l’abattement remplies. Hors frais de notaire.
En revanche, Bruxelles reste la moins chère pour les petits budgets. Sous environ 263 000 €, l’abattement bruxellois coûte moins que 3 % du prix. Par exemple, à 250 000 €, vous payez 6 250 € à Bruxelles, contre 7 500 € en Flandre en 2027 ou en Wallonie.
Attention toutefois : l’abattement bruxellois ne vaut que jusqu’à un prix de 600 000 €. Au-delà, le taux de 12,5 % frappe le prix entier.
Crédit hypothécaire : comment anticiper les droits d’enregistrement 2027 ?
Les droits d’enregistrement ne sont pas financés par le crédit. Le financement peut aller jusqu’à 100 % du prix d’achat selon votre profil, mais les droits et les frais de notaire restent à votre charge.
D’abord, chiffrez votre budget complet : prix, droits d’enregistrement, frais de notaire et éventuels travaux PEB. Notre simulateur de frais de notaire vous donne une première estimation.
Ensuite, préparez votre dossier de crédit tôt : une demande de crédit formelle, signée et datée, figure aussi parmi les preuves citées par VLABEL. Voyez la liste des documents à réunir.
Prévoyez aussi une condition suspensive d’obtention du crédit dans le compromis : elle vous protège si le financement est refusé. Votre notaire en fixe les termes. Lisez nos conseils sur le compromis de vente.
Enfin, n’achetez pas dans la précipitation : un avantage fiscal ponctuel ne remplace pas le bon bien, au bon prix.
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Questions fréquentes sur les droits d’enregistrement 2027
Flandre : le passage à 3 %
La hausse des droits d’enregistrement à 3 % en Flandre est-elle définitive ?
Pas encore. Le gouvernement flamand l’a annoncée en septembre 2026 et l’a inscrite dans un projet de décret. Le Parlement flamand doit encore la voter. Selon VLABEL, elle viserait les ventes conclues à partir du 1er janvier 2027.
J’ai signé un compromis en décembre 2026 et l’acte a lieu en 2027 : 2 % ou 3 % ?
En principe 2 %. Selon la position de VLABEL du 1er octobre 2026, la date du compromis fixe le taux. Le notaire le mentionne dans l’acte. Vous devez cependant pouvoir prouver cette date, par exemple avec un acompte payé.
Une promesse ou une option suffit-elle pour garder 2 % ?
En principe non. VLABEL vise la vente conclue, c’est-à-dire le compromis. Une promesse réciproque d’achat et de vente ne forme la vente qu’à l’acte : signé en 2027, celui-ci serait taxé à 3 %. Pour une offre ou une option, demandez conseil à votre notaire.
La réduction de 1 867 € pour une habitation modeste reste-t-elle ?
Oui, selon le projet décrit par Dewaele. Elle vise les biens jusqu’à 220 000 €, ou 240 000 € dans les villes-centres et la périphérie flamande. Les conditions du taux réduit doivent aussi être remplies.
Bruxelles, Wallonie et financement
Les droits d’enregistrement changent-ils à Bruxelles en 2027 ?
Aucun changement n’est annoncé pour 2027. Le taux reste de 12,5 %, avec un abattement de 200 000 € si le prix ne dépasse pas 600 000 €. Le gouvernement bruxellois prévoit de porter ce plafond à 800 000 € en 2029.
Et en Wallonie ?
Le taux de 3 % pour l’habitation propre et unique s’applique depuis le 1er janvier 2025, et rien ne change en 2027. Vous devez notamment vous domicilier dans le bien dans les 3 ans, puis y rester au moins 3 ans.
Peut-on financer les droits d’enregistrement avec le crédit hypothécaire ?
Non. Le crédit peut financer jusqu’à 100 % du prix d’achat selon votre profil. Les droits d’enregistrement et les frais de notaire restent à votre charge : prévoyez-les dans votre épargne.
Faut-il se dépêcher d’acheter avant 2027 ?
Pas à tout prix. Un compromis signé en 2026 peut faire économiser 1 % du prix en Flandre, soit 3 500 € sur 350 000 €. Cependant, le choix du bien, son état et votre budget comptent davantage. Vérifiez d’abord votre capacité d’emprunt.
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Article rédigé par Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire inscrit à la FSMA (n° 1019541561), à Bruxelles. Contenu informatif : les règles fiscales et bancaires évoluent et dépendent de chaque dossier. Ce texte ne constitue ni un conseil juridique ou fiscal ni une offre de crédit. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
