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Mise à jour : octobre 2026 · Vérifié sur Wikifin (FSMA, page mise à jour le 6 février 2026)
L’indemnité de remploi est la somme que votre banque peut vous réclamer si vous remboursez votre crédit hypothécaire avant terme. En Belgique, elle est plafonnée à trois mois d’intérêts sur le capital restant dû. Depuis le 10 juin 2024, elle n’est plus due quand vous refinancez dans votre propre banque. Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire à Bruxelles, la calcule avant toute démarche de refinancement.
Sources : Wikifin (FSMA), fin anticipée de votre crédit ; Test-Achats.
Quand vous remboursez un crédit hypothécaire avant son terme, la banque perd les intérêts qu’elle comptait encore percevoir. L’indemnité de remploi, parfois appelée « funding loss » pour les crédits professionnels, est le dédommagement forfaitaire prévu par votre contrat pour compenser une partie de cette perte. Elle doit figurer expressément dans l’acte de crédit : si votre contrat ne la prévoit pas, elle n’est pas due.
Elle s’applique à tout remboursement anticipé : vente du bien, remboursement avec une épargne ou un héritage, et surtout refinancement auprès d’une autre banque. Dans ce dernier cas, la nouvelle banque rembourse l’ancienne, ce qui constitue bien un remboursement anticipé.
La loi belge plafonne l’indemnité à trois mois d’intérêts sur le capital restant dû, calculés au taux de votre crédit. La formule est donc simple :
Certaines banques appliquent un taux périodique plutôt qu’un taux annuel divisé par douze. L’écart est de quelques euros. Votre décompte de remboursement anticipé, que la banque doit vous remettre gratuitement sur demande, donne le chiffre exact.
| Capital restant dû | Taux du crédit | Un mois d’intérêts | Indemnité (3 mois) |
|---|---|---|---|
| 180 000 € | 3,50 % | 525 € | 1 575 € |
| 200 000 € | 4,00 % | 667 € | 2 000 € |
| 250 000 € | 4,50 % | 938 € | 2 813 € |
Calcul : capital × taux ÷ 12 × 3. Montants arrondis. Les taux sont illustratifs, pas une offre.
Deux constats ressortent de ce tableau. D’abord, l’indemnité reste modeste au regard du capital : 1 % environ pour un crédit à 4 %. Ensuite, elle n’est jamais le plus gros poste d’un refinancement externe : les frais d’acte et de mainlevée pèsent souvent trois à quatre fois plus.
Refinancement dans votre banque actuelle. Depuis le 10 juin 2024, la banque qui adapte le taux de votre crédit doit le faire par avenant au contrat existant. Il n’y a donc pas de remboursement anticipé, et aucune indemnité de remploi ne peut être réclamée. Les frais de dossier sont en outre plafonnés à 175 €. Détail sur refinancer dans sa banque ou changer de banque.
Décès de l’emprunteur. Le remboursement par l’assurance solde restant dû ne donne pas lieu à indemnité.
Contrat qui ne la prévoit pas. Rare, mais vérifiez l’acte : sans clause, pas d’indemnité.
Une suspension temporaire du remboursement du capital ou une modification du montant emprunté restent, selon Test-Achats, des opérations qui passent par un nouveau contrat. Seule l’adaptation du taux, ou de la durée, se fait par avenant. Avant d’accepter une proposition, faites-vous préciser par écrit s’il s’agit d’un avenant ou d’un nouveau contrat.
Rarement à elle seule. Prenons 200 000 € restant dus sur 20 ans à 4,2 %. En changeant de banque pour un taux illustratif de 3,2 %, la mensualité passe d’environ 1 233 € à 1 129 €, soit 104 € de moins par mois. Les frais complets de l’opération, indemnité de 2 100 € comprise, atteignent environ 8 990 €. L’économie nette sur la durée restante dépasse 15 900 €, et les frais sont amortis en un peu plus de sept ans.
Le même calcul sur 10 ans restants ne dégage plus que 2 300 € d’économie nette : la durée restante compte davantage que l’indemnité. C’est précisément ce que notre calculateur de refinancement mesure avec vos propres chiffres : frais détaillés, taux à partir duquel l’opération devient rentable, économie nette.
Exemple illustratif, calculé avec les barèmes notariaux 2026. Le taux obtenu dépend de votre profil, de la quotité et de la banque.
Trois mois d’intérêts calculés sur le capital restant dû, au taux du crédit. Une banque ne peut pas réclamer davantage pour un crédit hypothécaire au sens du Code de droit économique. Source : Wikifin (FSMA), page mise à jour le 6 février 2026.
Non, depuis le 10 juin 2024. L’adaptation du taux se fait par avenant au contrat existant, sans remboursement anticipé. Les frais de dossier sont plafonnés à 175 €. Avant cette date, la banque pouvait la réclamer.
Oui, en principe : la vente entraîne un remboursement anticipé du crédit. Certaines banques y renoncent si vous souscrivez un nouveau crédit chez elles pour le bien suivant, mais ce n’est pas une obligation légale. Demandez un décompte avant de signer le compromis de vente.
Demandez à votre banque un décompte de remboursement anticipé, qui est gratuit. Il indique le capital restant dû, les intérêts courus et l’indemnité. Pour une estimation immédiate, multipliez le capital restant dû par votre taux, divisez par 12 et multipliez par 3.
Non : elle est fixée par votre contrat actuel et par la loi. En revanche, un courtier comme Hypoprime intègre l’indemnité dans le calcul de rentabilité, compare 7 banques et négocie le nouveau taux, ce qui pèse bien plus sur le résultat final. L’étude est gratuite, la banque nous rémunère si le crédit se conclut.
Le traitement fiscal dépend de votre Région et de la date de votre crédit. Les régimes régionaux ont beaucoup évolué et plusieurs avantages ont été supprimés pour les nouveaux crédits. Vérifiez votre situation auprès de votre notaire ou de votre comptable.
Indemnité, frais d’acte, économie nette : notre calculateur vous donne la réponse en une minute, sans e-mail. Pour aller plus loin, l’étude par un courtier est gratuite.
Page rédigée par Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire à Bruxelles. Contenu informatif : les règles légales citées ont été vérifiées en octobre 2026 (Wikifin, Test-Achats) et peuvent évoluer. Les montants sont des exemples illustratifs, ni une offre de crédit ni un conseil juridique. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
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