Taux 2026 par région (Bruxelles, Wallonie, Flandre), abattement de 200 000 €, frais d'acte de crédit, conditions des taux réduits.
Droits d’enregistrement et frais de notaire en Belgique en 2026 : taux, calcul et conditions
Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement en Belgique en 2026 ? En plus du prix du bien immobilier, vous devez prévoir les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les frais administratifs et, en cas de crédit hypothécaire, les frais d’acte de crédit.
Le montant total des frais d’achat dépend principalement de la région dans laquelle se trouve le bien : Bruxelles, Wallonie ou Flandre. Il dépend également de votre situation personnelle, du type de bien acheté, de l’usage du logement et du fait que vous soyez déjà propriétaire ou non.
Les droits d’enregistrement peuvent varier de 2 % à 12,5 % du prix d’achat. Avant de signer une offre ou un compromis, chiffrez précisément votre budget : notre simulateur de frais de notaire vous donne une estimation gratuite en 2 minutes.
Dans ce guide complet, découvrez les frais de notaire en Belgique en 2026, les taux applicables dans chaque région, les conditions pour bénéficier d’un taux réduit et les solutions pour financer votre achat immobilier.
Que comprennent les frais de notaire en Belgique ?
L’expression « frais de notaire » regroupe en réalité plusieurs dépenses. La majorité des sommes payées chez le notaire ne constitue pas sa rémunération.
Les frais liés à un achat immobilier comprennent généralement :
- les droits d’enregistrement ou la TVA ;
- les honoraires légaux du notaire ;
- les frais administratifs ;
- les recherches urbanistiques, cadastrales et hypothécaires ;
- les frais de transcription de l’acte ;
- les éventuels frais liés au crédit hypothécaire ;
- les taxes et la TVA applicables aux prestations notariales.
Les droits d’enregistrement représentent généralement la partie la plus importante des frais d’achat d’une maison ou d’un appartement ancien.
Tableau des droits d’enregistrement en Belgique en 2026
| Région | Habitation propre et unique | Seconde résidence ou investissement |
|---|---|---|
| Bruxelles | 12,5 % avec abattement possible | 12,5 % |
| Wallonie | 3 % sous conditions | 12,5 % |
| Flandre | 2 % sous conditions | 12 % |
Le taux applicable dépend de la région où se situe le bien immobilier et non de votre domicile actuel.
Droits d’enregistrement à Bruxelles en 2026
Taux normal de 12,5 %
En Région de Bruxelles-Capitale, le taux normal des droits d’enregistrement est de 12,5 % du prix d’achat et des charges éventuelles.
Cependant, les acheteurs qui remplissent les conditions peuvent bénéficier de l’abattement bruxellois.
Abattement de 200 000 € à Bruxelles
L’abattement permet de ne pas payer de droits d’enregistrement sur les 200 000 premiers euros du prix d’achat.
L’économie maximale atteint donc :
200 000 € × 12,5 % = 25 000 €
Pour un appartement ou une maison acheté 300 000 €, les droits d’enregistrement sont calculés sur 100 000 € :
100 000 € × 12,5 % = 12 500 €
Sans abattement, les droits auraient été de 37 500 €. L’acheteur réalise donc une économie de 25 000 €.
Conditions de l’abattement à Bruxelles
Pour bénéficier de l’abattement sur les droits d’enregistrement à Bruxelles, les conditions suivantes doivent notamment être respectées :
- le bien doit être situé dans l’une des 19 communes de Bruxelles ;
- l’achat doit être réalisé par une personne physique ;
- l’acquisition doit porter sur la totalité du bien en pleine propriété ;
- le bien doit être destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
- le prix d’achat et les charges ne peuvent pas dépasser 600 000 € ;
- l’acheteur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’une autre habitation au moment du compromis ;
- l’acheteur doit établir sa résidence principale dans le logement dans les trois ans ;
- il doit conserver sa résidence principale dans le bien pendant une période ininterrompue de cinq ans.
La possession d’une part indivise, de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un autre bien ne supprime donc pas automatiquement le droit à l’abattement.
Lorsque l’acheteur possède déjà entièrement une autre habitation, une restitution de l’avantage peut être possible si l’ancien logement est revendu dans les deux ans suivant l’enregistrement de l’acte d’acquisition.
Abattement complémentaire pour rénovation énergétique
Un abattement supplémentaire est prévu lorsque l’acheteur améliore fortement la performance énergétique du logement.
L’avantage correspond à 25 000 € d’abattement supplémentaire par classe PEB gagnée, avec une amélioration minimale de deux classes énergétiques.
Les travaux et l’amélioration du certificat PEB doivent être réalisés dans les cinq ans. Dans ce cas, le délai pour établir sa résidence principale est également porté à cinq ans.
Achat d’un terrain à bâtir à Bruxelles
Pour un terrain à bâtir situé à Bruxelles, un abattement peut s’appliquer sur les 100 000 premiers euros, soit une économie maximale de 12 500 €.
Le prix et les charges liés au terrain ne peuvent alors pas dépasser 300 000 €.
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Droits d’enregistrement en Wallonie en 2026
Taux réduit de 3 % pour l’habitation propre et unique
Depuis le 1er janvier 2025, le taux des droits d’enregistrement en Wallonie est réduit à 3 % pour l’achat d’une habitation propre et unique.
Ce taux réduit peut notamment concerner :
- une maison ;
- un appartement ;
- une habitation en construction ;
- un achat sur plan, pour les éléments soumis aux droits d’enregistrement ;
- un terrain destiné à la construction de l’habitation principale.
Il n’existe pas de plafond général lié au prix d’achat pour bénéficier du taux de 3 %.
Conditions du taux de 3 % en Wallonie
Pour obtenir les droits d’enregistrement à 3 % en Wallonie, l’acheteur doit notamment :
- acheter la totalité de la nouvelle habitation en pleine propriété, seul ou avec les autres acquéreurs ;
- destiner le bien à sa résidence principale ;
- s’y domicilier dans les trois ans pour une habitation existante ;
- s’y domicilier dans les cinq ans pour un terrain à bâtir ou une habitation en construction ;
- conserver sa résidence principale dans le logement pendant au moins trois années entières ;
- ne pas posséder la totalité en pleine propriété d’une autre habitation située en Belgique ou à l’étranger.
La possession d’un garage, d’un terrain, d’un bâtiment commercial, d’une nue-propriété ou d’un usufruit ne bloque pas nécessairement le taux réduit.
Si l’acheteur possède déjà entièrement une habitation, il peut bénéficier du taux de 3 % à condition de s’engager dans l’acte à revendre l’ancien bien dans les trois ans suivant l’acquisition du nouveau logement.
Taux normal de 12,5 % en Wallonie
Le taux normal de 12,5 % reste généralement applicable pour :
- une seconde résidence ;
- un investissement locatif ;
- un immeuble de rapport qui ne devient pas l’habitation propre de l’acheteur ;
- un achat réalisé par une société ;
- un acheteur qui ne respecte pas les conditions du taux réduit.
Droits d’enregistrement en Flandre en 2026
Taux réduit de 2 % pour l’habitation propre et unique
La Flandre applique un taux réduit de 2 % pour l’achat de l’habitation propre et unique.
Pour un bien immobilier de 300 000 €, les droits d’enregistrement s’élèvent donc à :
300 000 € × 2 % = 6 000 €
La Flandre est actuellement la région belge qui applique le taux proportionnel le plus faible pour l’achat d’une habitation principale sous conditions.
Nouvelles conditions applicables en Flandre en 2026
Pour les conventions de vente conclues à partir du 1er janvier 2026, les conditions ont été renforcées.
Pour bénéficier du taux de 2 %, il faut notamment :
- acheter en tant que personne physique ;
- acquérir l’ensemble du bien en pleine propriété ;
- acheter une habitation destinée à devenir sa résidence principale ;
- ne pas être entièrement propriétaire d’une autre habitation ou d’un terrain à bâtir, en Belgique ou à l’étranger ;
- établir sa domiciliation dans le logement dans les trois ans suivant l’acte ;
- conserver cette domiciliation pendant au moins une année sans interruption.
L’achat de la nue-propriété ou de l’usufruit seul ne permet pas de bénéficier du taux de 2 % sur cette partie de l’acquisition.
Vous envisagez d’acheter en Flandre ? Consultez notre guide complet du crédit hypothécaire en Flandre, avec les pièges à éviter (obligation de rénovation, certificat amiante).
Que se passe-t-il si vous possédez déjà une habitation ?
Un acheteur qui possède encore une autre habitation ou un terrain à bâtir peut, sous certaines conditions, bénéficier du taux réduit.
Il doit notamment :
- s’engager à vendre le bien qui empêche l’application du taux réduit ;
- démontrer un lien entre cette vente et l’achat de la nouvelle habitation ;
- vendre l’ancien bien dans les deux ans suivant l’acte authentique du nouveau logement.
À défaut de respect des conditions, l’administration peut réclamer la différence entre le taux normal et le taux réduit, ainsi qu’une majoration fiscale.
Taux normal de 12 % en Flandre
Le taux normal de 12 % s’applique généralement lors de l’achat :
- d’un investissement locatif ;
- d’une seconde résidence ;
- d’un terrain à bâtir acheté seul ;
- d’un bien immobilier par une société ;
- d’un logement qui ne deviendra pas la résidence principale de l’acheteur.
Exemple de calcul des droits d’enregistrement pour un bien de 300 000 €
Voici une comparaison des droits d’enregistrement pour une habitation propre et unique achetée 300 000 €, lorsque toutes les conditions régionales sont remplies :
| Région | Calcul | Droits d’enregistrement |
|---|---|---|
| Bruxelles | (300 000 € – 200 000 €) × 12,5 % | 12 500 € |
| Wallonie | 300 000 € × 3 % | 9 000 € |
| Flandre | 300 000 € × 2 % | 6 000 € |
Ces montants représentent uniquement les droits d’enregistrement. Il faut encore ajouter les honoraires du notaire, les frais administratifs et les éventuels frais d’acte de crédit hypothécaire. Pour connaître le montant total dans votre situation exacte, utilisez notre simulateur de frais de notaire — gratuit et immédiat.
Pour un investissement locatif de 300 000 €, les droits sont généralement de :
- 37 500 € à Bruxelles ;
- 37 500 € en Wallonie ;
- 36 000 € en Flandre.
Frais d’acte de crédit hypothécaire
Lorsque l’achat est financé par un crédit hypothécaire, un deuxième acte notarié est généralement nécessaire : l’acte de crédit hypothécaire.
Il est distinct de l’acte d’achat et entraîne ses propres frais :
- un droit d’enregistrement de 1 % sur le montant garanti par l’hypothèque ;
- un droit d’inscription hypothécaire de 0,30 % ;
- les honoraires du notaire ;
- les frais administratifs et hypothécaires ;
- les frais liés aux recherches et formalités.
Les banques ajoutent habituellement des accessoires à la somme garantie. Les taxes liées à l’hypothèque sont donc souvent calculées sur environ 110 % du montant inscrit.
Le coût exact dépend du montant emprunté, de la partie prise en hypothèque et de la présence éventuelle d’un mandat hypothécaire.
Hypothèque ou mandat hypothécaire
Une banque peut parfois accepter qu’une partie du crédit soit couverte par un mandat hypothécaire plutôt que par une inscription hypothécaire complète.
Le mandat peut diminuer les frais d’acte de crédit. Toutefois, cette solution dépend de l’accord de la banque, de la qualité du dossier et du niveau de risque du financement. C’est précisément le type d’optimisation que nous négocions pour nos clients — elle peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie.
Achat d’un logement neuf : TVA ou droits d’enregistrement ?
Lors de l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur, la construction est généralement soumise à une TVA de 21 % plutôt qu’aux droits d’enregistrement.
Dans certaines opérations de démolition et reconstruction, un taux réduit de TVA de 6 % peut être applicable lorsque toutes les conditions légales sont respectées.
Le terrain peut également être soumis à la TVA de 21 % lorsque :
- le terrain permet la construction du bâtiment vendu avec TVA ;
- le terrain et le bâtiment sont vendus par la même personne ;
- le terrain et le bâtiment sont transférés simultanément.
Lorsque ces conditions ne sont pas réunies, le terrain peut rester soumis aux droits d’enregistrement. Le régime fiscal d’un achat neuf doit donc être vérifié avant la signature du compromis.
Peut-on financer les frais de notaire avec un crédit hypothécaire ?
Un crédit hypothécaire à 100 % signifie généralement que la banque finance jusqu’à 100 % du prix ou de la valeur retenue du bien. Cela ne signifie pas automatiquement que la banque finance également les frais de notaire.
Les frais d’achat doivent souvent être payés au moyen de fonds propres.
Selon le dossier, différentes solutions peuvent toutefois être étudiées :
- choisir une banque acceptant une quotité de financement élevée ;
- utiliser une valeur d’expertise supérieure au prix d’achat ;
- apporter une garantie immobilière complémentaire ;
- limiter l’inscription hypothécaire grâce à un mandat ;
- financer certains travaux dans le crédit ;
- adapter le prix du bien au montant réel des fonds propres disponibles.
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Combien de fonds propres faut-il pour acheter en Belgique ?
Le montant des fonds propres dépend principalement :
- du prix d’achat ;
- de la région ;
- des droits d’enregistrement applicables ;
- de votre statut de propriétaire ;
- de la valeur estimée du bien ;
- de la quotité acceptée par la banque ;
- des frais d’acte de crédit ;
- des éventuels travaux à financer.
Deux personnes qui achètent un bien au même prix peuvent donc avoir besoin d’un apport personnel très différent.
Le bon réflexe : intégrer les frais d’achat dès le début du projet. En 5 minutes, vous pouvez estimer vos frais de notaire puis simuler votre capacité d’emprunt — vous saurez exactement quel budget viser avant même la première visite.
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Les informations présentées sont basées sur les règles applicables en 2026. Les conditions fiscales et bancaires peuvent évoluer. Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas une analyse réalisée par votre notaire, votre conseiller fiscal ou votre courtier en crédit hypothécaire. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Questions fréquentes
Combien coûtent les frais de notaire pour une maison de 300 000 € ?
Le montant dépend de la région et de votre situation. Pour une habitation propre et unique, les droits d’enregistrement sont de 12 500 € à Bruxelles avec l’abattement, 9 000 € en Wallonie et 6 000 € en Flandre. Il faut ensuite ajouter les autres frais de l’acte d’achat et, en cas d’emprunt, les frais de l’acte de crédit. Notre simulateur de frais de notaire calcule le total pour votre situation.
Peut-on bénéficier du taux réduit si l'on est déjà propriétaire ?
Non. Il n’existe pas un régime national unique pour les primo-acquéreurs en Belgique. Chaque région fixe ses propres taux et conditions.
Le fait de ne jamais avoir été propriétaire ne suffit pas toujours. Il faut également respecter les conditions de domiciliation, de pleine propriété et d’utilisation du logement.
Peut-on bénéficier du taux réduit si l'on est déjà propriétaire ?
Cela dépend de la région et de la nature du droit détenu.
La revente de l’ancienne habitation peut permettre de conserver ou de récupérer l’avantage fiscal :
- dans les deux ans à Bruxelles ;
- dans les trois ans en Wallonie ;
- dans les deux ans en Flandre, sous conditions
Quand faut-il payer les frais de notaire ?
Le notaire demande généralement le paiement d’une provision avant la signature de l’acte authentique. L’intégralité des fonds nécessaires doit être disponible au plus tard pour l’acte.
Quand faut-il payer les frais de notaire ?
Les droits d’enregistrement sont des impôts et ne sont pas négociables. Les honoraires liés aux actes sont également encadrés par un tarif légal.
En revanche, le taux du crédit hypothécaire, la structure de la garantie, l’assurance solde restant dû et certains frais bancaires peuvent varier d’un organisme à l’autre — c’est exactement là qu’un courtier vous fait économiser.
Quels sont les frais pour un investissement locatif ?
Pour une seconde résidence ou un investissement immobilier, le taux normal est généralement de :
- 12,5 % à Bruxelles ;
- 12,5 % en Wallonie ;
- 12 % en Flandre.
Les réductions prévues pour l’habitation propre et unique ne sont généralement pas applicables.
Comment calculer précisément ses frais de notaire ?
Un calcul précis doit tenir compte du prix du bien, de la région, de la situation de l’acheteur, du type de bien, du montant du crédit et de la garantie demandée par la banque.
Commencez par notre simulateur de frais de notaire pour une estimation immédiate ; le décompte final sera confirmé par votre notaire.
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- prix d’achat du bien ;
- droits d’enregistrement ;
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- frais d’acte de crédit ;
- fonds propres nécessaires ;
- mensualité maximale ;
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Les taux et conditions mentionnés sont ceux en vigueur en 2026 et peuvent évoluer. Cet article est informatif et ne remplace pas une analyse personnalisée de votre situation
