Krediet voor vastgoedinvestering en opbrengsteigendom

Welke investeringsprojecten financieren wij?

Een huurinvestering begint niet noodzakelijk met een volledig gebouw. Wij begeleiden alle formaten, van de eerste huuraankoop tot een bestaande portefeuille:

• Een studio of appartement om te verhuren : het meest voorkomende instappunt voor een eerste investering, vaak naast de eigen woning.
• Een huis om te verhuren : klassieke gezinsverhuur of cohousing, met verschillende analysecriteria volgens het type huurovereenkomst.
• Een opbrengsthuis of opbrengsteigendom : een gebouw opgedeeld in meerdere woningen, met analyse van elke eenheid en van de bestaande huurovereenkomsten.
• Een gemengd gebouw : woningen met een handels- of beroepsgedeelte op het gelijkvloers, onder voorwaarden (zie toelichting hieronder).
• Een pand met werken : renovatie, opknapwerken, conformiteit of energieverbetering opgenomen in de financiering.
• Een aankoop via een vennootschap : investeert u met een BV, ontdek dan onze pagina over vastgoedfinanciering via een vennootschap.

Gemengd gebouw: wonen en handel

Veel Brusselse gebouwen combineren een handelszaak op het gelijkvloers met woningen op de verdiepingen. Dit soort pand kan gefinancierd worden, maar volgens precieze regels:

• Een handelszaak die 100 % professioneel is, zonder woning, valt niet onder dit type financiering. Het is dan geen residentiële huurinvestering meer: er bestaan andere oplossingen, maar die vallen buiten het kader van deze pagina.
• Een gemengd pand, woning en handel, kan overwogen worden. Het niet-residentiële deel wordt dan manueel en individueel door de bank beoordeeld: elk dossier wordt geval per geval bekeken, zonder automatisch antwoord.
• De activiteit op het gelijkvloers telt even zwaar als het gebouw zelf. Sommige sectoren worden door banken uitgesloten om conformiteitsredenen, met name nachtwinkels, kansspelinrichtingen of de diamanthandel. De identiteit van de commerciële huurder moet u dus nagaan voordat u zich verbindt.

Een typisch voorbeeld van een analyseerbaar dossier: een klassiek handelsgelijkvloers (buurtwinkel, vrij beroep) met daarboven twee verhuurde appartementen. Contacteer ons met de precieze configuratie van uw project, we zeggen u snel of het financierbaar is en bij welke partners.

Wat er verandert ten opzichte van een gewone aankoop

Een huurpand financieren wordt niet geanalyseerd zoals de aankoop van uw eigen woning. Drie belangrijke verschillen:

De verwachte financieringsgraad is strenger. De Nationale Bank hanteert een referentie van 80 % voor huurinvesteringen, tegenover 90 % voor de eigen woning. Een grotere eigen inbreng wordt dus doorgaans verwacht, ook al is er marge naargelang de banken en dossiers.

Huurinkomsten tellen mee in de analyse, maar hoe ze meetellen verschilt per bank. In de meeste gevallen kan tot 100 % van de huurinkomsten in rekening worden gebracht; sommige voorzichtigere banken beperken dat tot 80 %. De keuze van de bank verandert dus rechtstreeks uw leencapaciteit.

Het pand zelf wordt nauwkeurig onderzocht. Algemene staat, energieprestatie, wederverhuurbaarheid, stedenbouwkundige situatie: de kredietgever beoordeelt de stevigheid van zijn waarborg evenzeer als uw profiel.

Verhogen huurinkomsten mijn leencapaciteit?

Ja, bestaande of geschatte huurinkomsten kunnen worden opgenomen in de analyse van uw leencapaciteit. In de meeste gevallen kunnen we tot 100 % van de ontvangen of geschatte huurinkomsten laten meetellen bij onze partners; bij andere, voorzichtigere banken blijft dat beperkt tot 80 %. De juiste kredietgever kiezen verandert dus rechtstreeks het bedrag dat u kunt lenen.

Er kunnen bewijsstukken gevraagd worden: geregistreerde huurovereenkomsten, bewijzen van huurbetaling of een huurschatting voor een pand dat nog leeg staat. Ook het type verhuur beïnvloedt de analyse: een klassieke langlopende huurovereenkomst wordt anders bekeken dan cohousing of seizoensverhuur.

Hoeveel eigen inbreng voor een huurinvestering?

Er bestaat geen bedrag dat voor alle projecten gelijk is. De nodige eigen inbreng hangt af van de aankoopprijs, de schattingswaarde, de aankoopkosten, eventuele werken, uw inkomen, uw lopende kredieten en de waarborgen waarover u beschikt.

Belangrijk: voor een huurpand gelden de registratierechten aan het volle tarief (12,5 % in Brussel en Wallonië, 12 % in Vlaanderen), zonder de abattementen voor de eigen woning. Die kosten moeten van bij het begin worden gebudgetteerd: schat ze met onze simulator.

Kan de eigen inbreng beperkt worden?

Ja, in bepaalde situaties. Als u over een voldoende waarborg beschikt, bijvoorbeeld een pand dat u al bezit en grotendeels hebt afbetaald, kan de bank dankzij die bijkomende waarborg een groter deel van de aankoopprijs financieren. Registratierechten en notariskosten moeten in principe nog steeds met uw spaargeld betaald worden. Dit is een gangbare constructie voor investeerders die al eigenaar zijn.

Elk dossier blijft onderworpen aan de volledige analyse van de kredietgever: geen enkele financiering kan gegarandeerd worden vóór de analyse. Maar bent u al eigenaar, ga er dan niet van uit dat u 20 % eigen inbreng nodig hebt voordat u de berekening hebt gemaakt.

Het aandachtspunt in Brussel: de stedenbouwkundige situatie

Dit is de grootste valkuil voor investeerders in Brussel, en het eerste wat wij nagaan. Veel huizen werden door de jaren heen opgesplitst in meerdere woningen, soms zonder stedenbouwkundige vergunning.

Het aantal eenheden dat de gemeente werkelijk erkent, bepaalt de analyse van de bank: een pand dat wordt aangeboden als „gebouw met 3 appartementen” maar officieel erkend is als eengezinswoning, kan een financiering blokkeren of de weerhouden waarde volledig veranderen.

Wij controleren dit punt samen met u vóór het indienen van het dossier, en voordat u iets ondertekent. Bekijk ook onze tips over de fouten die u moet vermijden in de verkoopovereenkomst.

Werken aan uw huurpand financieren

Werken kunnen in de financiering worden opgenomen op basis van gedetailleerde offertes: renovatie, conforme opsplitsing, normering of energieverbetering. Drie zaken om te weten:

• De waarde van het pand na de werken kan door de bank worden weerhouden, wat soms de financieringsgraad en dus het financierbare bedrag verbetert.
• De fondsen worden doorgaans geleidelijk vrijgegeven, op voorlegging van facturen.
• Voor zeer energieverslindende panden eisen sommige banken voortaan dat een renovatiebudget wordt opgenomen in het financieringsplan: bekijk onze gids over het EPB en uw krediet.

Hoe wij u begeleiden

Eén aanspreekpunt om uw project te analyseren, te structureren en te verdedigen.

Veelgestelde vragen

Artikel geschreven en gecontroleerd door het team van Hypoprime, hypotheekmakelaar ingeschreven bij de FSMA in Brussel. Elke financieringsaanvraag blijft onderworpen aan de analyse en aanvaarding van de kredietgever. Let op, geld lenen kost ook geld.