Mis à jour le 19 octobre 2026. Les chiffres sont des exemples illustratifs ; chaque dossier est analysé au cas par cas.
Financer un bien en Espagne, en France, au Portugal ou ailleurs avec un crédit belge est possible, si vous êtes propriétaire en Belgique. Le principe : la garantie du crédit porte sur votre bien belge, et vous achetez le bien étranger comptant. Voici comment cela fonctionne, ses limites et les points d’attention.
Sources : mallorca.com (Espagne), SeLoger (France). Ordres de grandeur, variables selon la région et le type de bien.
Pourquoi les banques belges refusent d’hypothéquer un bien à l’étranger
En général, les banques belges n’acceptent pas de prendre une hypothèque sur un bien situé à l’étranger : le droit applicable, la procédure et la valorisation du bien relèvent d’un autre pays. Votre bien à l’étranger ne peut donc pas servir de garantie à un crédit belge.
Les banques locales prêtent parfois aux non-résidents, mais les conditions sont différentes :
| Crédit local (non-résident) | Crédit belge garanti en Belgique | |
|---|---|---|
| Garantie | Le bien acheté à l’étranger | Votre bien en Belgique |
| Quotité | Souvent 60 à 70 % du prix | Selon la valeur de votre bien belge, solde restant dû déduit |
| Dossier | Droit, langue et pièces du pays | Dossier belge, revenus belges |
| Achat à l’étranger | Avec un apport de 30 à 40 % et les frais | Comptant, grâce aux fonds obtenus |
Quotité locale indicative : mallorca.com. Les conditions varient selon le pays, la banque et votre profil.
La solution : la garantie hypothécaire sur votre bien en Belgique
Le montage repose sur une hypothèque, ou un mandat hypothécaire, sur votre bien en Belgique. Vous obtenez les fonds auprès d’une banque belge, aux conditions du marché belge, puis vous achetez le bien étranger sans financement local. Selon votre dossier, cela peut se faire par un nouveau crédit ou par un refinancement avec reprise de l’encours existant.
Valeur disponible
Nous partons de la valeur du bien belge, retirons le solde restant dû, et appliquons la quotité que la banque accepte.
Capacité de remboursement
La mensualité doit tenir dans votre budget, avec vos crédits existants. Voir capacité d’emprunt.
Montage et expertise
La banque fait expertiser le bien belge et étudie le dossier. Le montage se fait par un nouveau crédit ou un refinancement.
Achat à l’étranger
Une fois les fonds disponibles, vous achetez comptant, avec le notaire ou l’avocat du pays concerné.
Exemple chiffré
Une maison en Belgique vaut 450 000 €, avec 120 000 € de solde restant dû. Selon la quotité acceptée sur ce bien, la valeur disponible est :
| Quotité | Plafond | Moins solde dû | Disponible |
|---|---|---|---|
| 70 % | 315 000 € | − 120 000 € | ≈ 195 000 € |
| 80 % | 360 000 € | − 120 000 € | ≈ 240 000 € |
Exemple illustratif. La quotité, l’expertise et l’accord dépendent de la banque et de votre dossier. À titre de repère, 200 000 € à 4 % sur 25 ans représentent environ 1 056 € par mois, sans assurance.
Les avantages de ce montage
Un crédit aux conditions belges, dans votre langue et selon les règles belges.
Un achat comptant à l’étranger, souvent un atout dans la négociation.
Pas de dossier bancaire local à constituer dans un autre pays.
Les points d’attention (transparence oblige)
Votre bien belge sert de garantie
En cas de difficulté de remboursement, c’est votre bien en Belgique qui est engagé, pas le bien acheté à l’étranger. Gardez une marge dans votre budget.
Les frais d’achat restent dus : impôts et frais locaux, notaire, avocat éventuel. Comptez environ 7 à 8 % en France dans l’ancien et 10 à 12 % en Espagne selon les sources citées plus haut.
Vos revenus doivent couvrir la mensualité, en plus de vos autres charges. Les loyers éventuels ne sont pas à compter d’office.
Tous les biens belges ne conviennent pas : la valeur, l’état et l’éventuel crédit en cours comptent. Un refinancement avec reprise de l’encours peut parfois aider.
Fiscalité et succession à anticiper avec un fiscaliste ou un notaire : un bien à l’étranger doit être déclaré auprès du SPF Finances et peut avoir des règles locales de taxation et de succession.
Devise : hors zone euro, le taux de change peut modifier le coût réel de l’achat.
Pour qui ce financement fonctionne-t-il ?
Profil le plus adapté
- Propriétaire en Belgique d’un bien déjà en grande partie remboursé.
- Revenus stables et mensualité confortable dans le budget.
- Projet en Europe ou, dans certains cas, hors Europe, étudié au cas par cas.
- Frais d’achat à l’étranger financés par vos propres moyens.
Questions fréquentes
Peut-on financer un achat à l’étranger sans être propriétaire en Belgique ?
Pas avec un crédit hypothécaire belge garanti en Belgique : sans bien en Belgique, il n’y a pas de garantie à offrir. Il reste le crédit local pour non-résident, aux conditions du pays, ou les fonds propres. Nous ne traitons pas ces demandes.
Mon bien en Belgique a encore un crédit en cours : est-ce bloquant ?
Pas forcément. Ce qui compte, c’est la valeur disponible, c’est-à-dire la valeur du bien moins le solde restant dû. Selon le dossier, un refinancement global avec reprise de l’encours existant peut parfois être étudié. Voir refinancement hypothécaire.
Quels pays sont concernés ?
Le montage ne dépend pas du pays d’achat, puisque la garantie reste en Belgique : l’Espagne, la France, le Portugal, l’Italie, la Grèce et d’autres pays européens sont envisageables. Un achat hors Europe peut être étudié au cas par cas. L’accord reste soumis à la banque et à votre dossier.
Les revenus locatifs du bien acheté comptent-ils ?
Certaines banques peuvent en tenir compte en partie, mais l’analyse repose d’abord sur vos revenus belges. Ne comptez pas sur les loyers pour faire accepter le dossier.
Quel risque pour mon bien en Belgique ?
Le bien belge est la garantie du crédit. Si vous ne parvenez plus à rembourser, c’est lui qui peut être vendu, et non le bien acheté à l’étranger. Il faut donc que la mensualité reste confortable dans votre budget, même sans loyers, et prévoir une marge pour les imprévus.
Parlons de votre projet à l’étranger
Nous regardons la valeur de votre bien belge, votre solde restant dû et vos revenus pour voir si le montage est envisageable. Étude gratuite, sans engagement. Aucune acceptation n’est garantie.
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Article rédigé par Hypoprime, courtier en crédit hypothécaire inscrit à la FSMA (n° 1019541561), à Bruxelles. Contenu informatif : les règles fiscales, énergétiques et bancaires évoluent et dépendent de chaque dossier. Ce texte ne constitue ni un conseil juridique ou fiscal ni une offre de crédit. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
